Introduction

La transition écologique ne transforme pas seulement les marchés financiers : elle bouleverse aussi le marché immobilier, et de manière radicale.
La notion de décote brune ou brown discount désigne désormais la baisse de valeur des biens immobiliers énergivores, exposés au risque carbone, aux obligations réglementaires et à la montée des exigences environnementales.

Pour Square Finance, spécialisé dans l’analyse immobilière et l’investissement, comprendre cette décote est devenu essentiel : elle influence directement le prix, la rentabilité locative, les coûts futurs et l’attrait des biens.

Qu’est-ce que la décote brune dans l’immobilier ?

La décote brune immobilière correspond à la perte de valeur subie par les logements ou bâtiments qui présentent :

• une mauvaise performance énergétique (classes F et G du DPE)
• des émissions carbone élevées
• une consommation excessive d’énergie
• l’absence de travaux de rénovation ou de mise aux normes

Autrement dit :
➡️ Plus un bien est “brun”, plus son prix baisse.
➡️ Plus un bien est “vert”, plus sa valeur augmente.

Cette tendance est désormais mesurable sur le marché français et européen.

Pourquoi les biens bruns perdent-ils de la valeur ?

1. Les nouvelles réglementations rendent certains biens “non louables”

Depuis la loi Climat & Résilience :

• Les logements G+ sont interdits à la location.
• Les logements G sont interdits depuis 2025.
• Les logements F seront interdits en 2028.

➡️ Cette interdiction entraîne une dépréciation automatique des biens énergivores.
➡️ Les investisseurs fuient les passoires thermiques non rénovées.

2. Le coût des travaux nécessaires fait baisser le prix

Pour remettre un bien F ou G en conformité, les coûts de rénovation énergétique sont souvent compris entre :

• 20 000 € et 45 000 € pour un appartement
• 40 000 € à 80 000 € pour une maison

Les acheteurs déduisent ces montants du prix d’achat → décote immédiate.

3. Le coût du financement augmente pour les biens bruns

Les banques intègrent de plus en plus le risque énergétique :

• prêts moins favorables
• taux plus élevés
• conditions d’assurance durcies

Un bien brun est considéré comme risqué, ce qui affecte le rendement global.

4. La demande se tourne vers les biens performants

Les acheteurs recherchent aujourd’hui :

• des factures maîtrisées
• du confort thermique
• un bien durable dans le temps

Résultat :
➡️ Les biens DPE A/B/C s’arrachent.
➡️ Les biens F/G stagnent ou chutent, parfois jusqu’à -20 à -30 % selon les marchés.

Quels types de biens sont les plus touchés par la décote brune ?

1. Les immeubles anciens non rénovés

Années 1940–1970, chauffages au fioul, simple vitrage…

2. Les maisons individuelles mal isolées

Toiture, murs, planchers ou fenêtres énergivores.

3. Les logements en copropriété sans plan de travaux

Copropriétés vieillissantes, absence de fonds travaux, inertie des copropriétaires.

4. Les biens situés en zones moins tendues

Moins de pression de la demande = décote accentuée.

Comment la décote brune transforme le marché immobilier ?

1. Une dualité nette entre biens “verts” et biens “bruns”

On observe désormais un marché à deux vitesses :

• Les biens performants gagnent en valeur
• Les biens énergivores perdent en attractivité et en prix

C’est un basculement structurel, pas conjoncturel.

2. La rénovation énergétique devient un critère d’investissement

Les investisseurs immobiliers doivent désormais intégrer :

• le coût des travaux
• l’évolution du DPE
• les aides disponibles (MaPrimeRénov’, CEE…)
• les risques de non-location

L’immobilier est devenu un actif sous contrainte écologique.

3. Les biens bruns offrent encore des opportunités… mais à condition d’agir

Un bien F ou G peut devenir une opportunité d’achat si :

• le prix intègre réellement le coût des travaux
• la copropriété est proactive
• le potentiel de revalorisation est élevé

La stratégie “acheter du brun pour en faire du vert” devient rentable mais demande expertise et budget.

La décote brune : menace ou opportunité ?

Menace pour :

• propriétaires passifs
• biens structurellement difficiles à rénover
• investisseurs à court terme

Opportunité pour :

• investisseurs orientés création de valeur
• acheteurs capables de financer les travaux
• stratégies patrimoniales long terme

Dans un marché immobilier en mutation, la décote brune devient un levier stratégique, pas seulement un risque.

Conclusion : la décote brune va redéfinir la valeur immobilière

La décote brune n’est plus un concept théorique : c’est une réalité de marché.
Elle modifie la valeur, la rentabilité, la liquidité et la projection patrimoniale d’un bien.

Pour Square Finance, accompagner les clients dans cette transformation signifie :

• anticiper les évolutions réglementaires
• analyser le DPE et les risques associés
• calculer la rentabilité après rénovation
• identifier les biens à fort potentiel de revalorisation

L’immobilier de demain sera énergétiquement performant, ou il sera décoté.