Lorsqu’on reçoit une offre de prêt immobilier, le premier chiffre que l’on regarde est souvent le taux.
1,80 %
2,10 %
3,25 %
Mais ce taux ne représente qu’une partie du coût réel de votre crédit.
Pour comprendre ce que vous payez vraiment, il faut distinguer trois éléments essentiels :
le taux nominal, le TAEG et l’assurance emprunteur.
1. Le taux nominal : le coût “brut” de l’emprunt
Le taux nominal correspond aux intérêts que la banque applique sur le capital emprunté.
C’est le chiffre le plus visible.
Mais il ne comprend pas :
- l’assurance emprunteur
- les frais de dossier
- les frais de garantie
- les frais annexes
Deux crédits avec le même taux nominal peuvent donc coûter des montants très différents.
2. Le TAEG : le véritable indicateur du coût total
Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) inclut :
- le taux nominal
- l’assurance (si elle est incluse dans l’offre)
- les frais de dossier
- les frais de garantie
- tous les coûts obligatoires liés au crédit
C’est l’indicateur qui permet réellement de comparer deux offres. Un taux nominal plus bas ne signifie pas forcément un crédit moins cher si le TAEG est plus élevé.
Pour comparer deux propositions, c’est le TAEG qu’il faut regarder en priorité.
3. L’assurance emprunteur : le coût souvent sous-estimé
L’assurance peut représenter une part significative du coût total du crédit. Dans certains dossiers, elle peut atteindre un montant proche de celui des intérêts.
Elle dépend :
- de l’âge
- de l’état de santé
- de la profession
- des garanties choisies
Depuis les évolutions législatives récentes, il est possible de changer d’assurance en cours de prêt, ce qui peut générer des économies importantes.
4. Ce que cela signifie concrètement
Prenons un exemple simplifié :
Deux prêts à 200 000 € sur 20 ans :
- Offre A : taux nominal plus bas mais assurance élevée
- Offre B : taux nominal légèrement plus élevé mais assurance optimisée
Sur la durée totale, l’offre B peut coûter moins cher.
Le “meilleur taux” n’est pas toujours la meilleure offre.
Conclusion
Lire une offre de prêt ne consiste pas seulement à regarder le taux affiché.
Il faut analyser :
- le taux nominal
- le TAEG
- le coût total de l’assurance
- le montant global remboursé
Un crédit immobilier est un engagement long terme. Comprendre ce que vous payez réellement est la première étape pour faire un choix éclairé.